Calculadora de IRPF por Venta de Vivienda (Tramos 2026)

¿Cuánto IRPF y qué impuestos pago al vender mi piso o vivienda?

Pagas IRPF solo por la ganancia, no por el precio de venta: lo que obtienes al vender, menos sus gastos, menos lo que te costó la vivienda con los gastos de la compra. Esa ganancia tributa en la base del ahorro, al 19 % los primeros 6.000 € y con tipos crecientes hasta el 30 %. La calculadora calcula la ganancia patrimonial (el incremento de valor) y el IRPF de la venta de una vivienda o de otro inmueble, aplica esa escala y la exención de los mayores de 65 años, pero no tiene en cuenta la reinversión, la exención por dependencia, los coeficientes de abatimiento ni las amortizaciones de un piso alquilado; la cifra que da es la cuota íntegra del ahorro si esta venta fuera tu única renta del ahorro del año y tus demás rentas absorbieran el mínimo personal y familiar.

Tabla de tipos del IRPF por la venta de un inmueble en 2026 (escala del ahorro)

La escala es la suma de la parte estatal (art. 66 de la Ley 35/2006) y la autonómica (art. 76), que la propia ley fija con los mismos porcentajes: 9,5 + 9,5 = 19 %, y así en cada tramo. Es igual en todas las comunidades de régimen común; en el País Vasco y Navarra rigen sus propias normas. El tramo del 30 % existe desde 2025 (Ley 7/2024).

Cómo se calcula la ganancia o incremento patrimonial

Lo regula el art. 35 de la Ley del IRPF:

• Valor de adquisición: precio de compra más las inversiones y mejoras y los gastos y tributos de la compra que pagaste tú (ITP o IVA, AJD, notaría, registro). Los intereses de la hipoteca no cuentan. Si el piso estuvo alquilado, se restan las amortizaciones, y como mínimo la amortización mínima aunque no la dedujeras (art. 40 del Reglamento).
• Valor de transmisión: precio de venta (o el valor de mercado, si es mayor) menos los gastos y tributos de la venta que pagaste tú: agencia, notaría si te correspondió y, si la pagas, la plusvalía municipal. Así lo aplica el caso práctico del Manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria.

Si heredaste el piso, el valor de adquisición es el que resulta de las normas del Impuesto sobre Sucesiones, sin superar el valor de mercado (art. 36), más los gastos y tributos de esa adquisición.

Ejemplos resueltos

Los ejemplos 1, 3 y 4 los devuelve la calculadora; el 2 está hecho a mano.

1. Venta con ganancia, menor de 65 años

Compra por 150.000 € más 15.000 € de impuestos y gastos: valor de adquisición, 165.000 €. Venta por 220.000 € con 8.000 € de agencia y plusvalía municipal: valor de transmisión, 212.000 €. Ganancia: 47.000 €. Cuota: 6.000 × 19 % + 41.000 × 21 % = 1.140 + 8.610 = 9.750 €, un tipo medio del 20,74 %. Es la cuota que corresponde si se trata de una segunda residencia, o de tu vivienda habitual sin reinvertir.

2. Vivienda habitual con reinversión parcial

Mismo caso, sin hipoteca pendiente, y reinviertes 150.000 € en la nueva vivienda habitual. Queda exenta la parte proporcional de la ganancia: 47.000 × 150.000 / 212.000 = 33.254,72 €. Tributan 13.745,28 €, con una cuota de 2.766,51 €. Si reinviertes los 212.000 €, la cuota es 0 €.

3. Mayor de 65 años que vende su vivienda habitual

Con las cifras del ejemplo 1, la ganancia de 47.000 € está exenta: 0 €.

4. Venta con pérdidas

Compra por 250.000 € más 20.000 € de gastos (270.000 €) y venta por 260.000 € con 9.000 € de gastos (251.000 €): pérdida de 19.000 €. No hay cuota, y la pérdida se puede compensar con otras rentas del ahorro de este año o de los cuatro siguientes (art. 49; detalle en las preguntas frecuentes).

Cuota según la ganancia, sin exenciones:

Exenciones por vivienda habitual

Reinversión

La ganancia queda exenta si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años siguientes a la venta, o si lo destinas a pagar una que compraste en los dos años anteriores (art. 38 de la Ley y art. 41 del Reglamento). Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si compraste con hipoteca, el importe obtenido se reduce, a estos efectos, en el capital pendiente del préstamo. Si no reinviertes el mismo año, debes indicar en la declaración que vas a hacerlo; si al final no cumples, toca presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.

Mayores de 65 años

Exención total, sin reinvertir, si vendes tu vivienda habitual con 65 años o más (art. 33.4.b de la Ley). También la tienen las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, opción que la calculadora no ofrece. En ambos casos, vivienda habitual es aquella en la que has vivido al menos tres años seguidos (con excepciones como traslado laboral o separación), y vale también si dejó de serlo en los dos años anteriores a la venta (art. 41 bis del Reglamento).

Pisos comprados hace mucho: antes del 31 de diciembre de 1994

Siguen vigentes los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena: si el inmueble se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994 y no está afecto a una actividad económica, la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce un 11,11 % por cada año de antigüedad a 31 de diciembre de 1996 (redondeado por exceso) que pase de dos. La reducción se aplica entera mientras la suma de los valores de transmisión de esta venta y de todos los bienes acogidos a ella desde 2015 no pase de 400.000 €; si la pasa, se aplica a la parte proporcional que quede por debajo. La calculadora no la aplica, así que en estos casos muestra más impuesto del que corresponde. Consulta el texto consolidado de la Ley del IRPF en el BOE o el caso práctico del Manual de Renta 2025.

Aparte del IRPF, puede que tengas que pagar la plusvalía municipal en el ayuntamiento (puedes estimarla con la calculadora de plusvalía municipal), aunque la ganancia esté exenta en el IRPF. No se paga si el terreno no ha subido de valor, pero para acreditarlo hay que declarar la venta (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales).