Simulador de Hipoteca Online | Calcula tu Cuota y Letra Mensual

¿Cuánto es la cuota de una hipoteca de 150.000 € a 25 años?

Con un tipo de interés nominal del 3 %, una hipoteca de 150.000 € a 25 años tiene una letra de 711,32 € al mes. En total devuelves unos 213.395 €: los 150.000 € prestados más 63.395 € de intereses. Calcula la cuota de un préstamo a tipo de interés constante con amortización por el sistema francés (cuota igual todos los meses). La calculadora abre con un 3,5 % de TIN, que da 750,94 €; en este texto uso el 3 % en los ejemplos para que las cuentas sean fáciles de seguir. No incluye seguros, comisiones ni gastos, y en una hipoteca variable no prevé que el euríbor cambie: la cuota que ves es la de un tipo que no se mueve.

Para sacar tu letra mensual necesitas tres datos: el importe que pides al banco (el precio menos lo que aportes de entrada), el TIN y el plazo en años.

Cómo se calcula la letra de la hipoteca

La fórmula del sistema francés es cuota = capital × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde i es el tipo mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número de meses. Cada mes, parte de la cuota paga los intereses del capital que aún debes y el resto reduce ese capital. Por eso al principio casi todo son intereses y al final casi todo es capital. Con los 150.000 € al 3 % y 25 años:

Pasados cinco años (60 cuotas) todavía debes unos 128.258 € de los 150.000 €. Por eso, si piensas adelantar dinero, compensa más hacerlo pronto. Para ver cómo cambia la deuda, usa la calculadora de amortización de préstamos. Si tu contrato lo prevé, el banco puede cobrar como máximo, en variable, el 0,25 % del capital amortizado en los tres primeros años o el 0,15 % en los cinco primeros (una u otra, según lo pactado), y en fijo, el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después; en todos los casos sin superar la pérdida financiera que le cause (art. 23.5 a 23.8 de la Ley 5/2019). Tu contrato puede tener una comisión menor o ninguna.

TIN o TAE: cuál poner para calcular la cuota

Pon el TIN, el tipo de interés nominal, que es el que el banco aplica al capital pendiente para calcular los intereses de cada recibo. La TAE es otra cosa: expresa en porcentaje anual el coste del préstamo, es el coste total del préstamo más los costes aparejados (art. 4.14 de la Ley 5/2019): incluye los intereses y los costes que el banco conoce y te repercute, y los de cuentas o productos vinculados cuando son condición para obtener el crédito (art. 8.2). La TAE se calcula con una fórmula fija: para una hipoteca, la del anexo II de la Ley 5/2019 (arts. 4.14 y 8.1), y para los servicios bancarios en general, la de la norma 13 de la Circular 5/2012 del Banco de España (anejo 7). Sirve para comparar ofertas, no para calcular el recibo. Si la pones en lugar del TIN, la cuota sale más alta que la real: con 150.000 € a 25 años, un 3,2 % da 727,02 € frente a los 711,32 € del 3 %, es decir, 15,70 € más al mes.

El banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con al menos diez días naturales de antelación a la firma, y es oferta vinculante durante un plazo que no puede ser menor de diez días (art. 14 de la Ley 5/2019). Ahí figuran el TIN, la TAE y la cuota de tu oferta; compara tu simulación con ellos.

Cuánto cambia la cuota con el interés y con el plazo

Misma hipoteca de 150.000 € a 25 años según el TIN:

Y según el plazo, con los mismos 150.000 € al 3 %:

Pasar de 25 a 30 años baja la letra 78,91 € al mes, pero cuesta 14.271 € más de intereses.

Ejemplos de cuota según el importe

• Hipoteca de 100.000 € a diez años al 3 %: 965,61 € al mes y 15.873 € de intereses. A 20 años, 554,60 € y 33.103 €; a 30 años, 421,60 € y 51.777 €. Ese es el sobrecoste de un préstamo de 100.000 € según el plazo, con ese tipo.
• Piso de 290.000 €: si financias 232.000 € (el 80 % del precio, solo como ejemplo: la ley no fija un porcentaje máximo) al 3 %, a 30 años pagas 978,12 € al mes, y a 25 años, 1.100,17 €. Los 58.000 € restantes y los gastos de la compra salen de tus ahorros. La provincia no cambia la cuota.
• Hipoteca de 550.000 € a 20 años al 3 %: 3.050,29 € al mes y 182.069 € de intereses.

Cambia el 3 % de estos ejemplos por el TIN de tu oferta. Son tipos para ilustrar el cálculo, no lo que cobra hoy un banco concreto. Los tipos medios reales de las hipotecas los publica el Banco de España.

Cuánta hipoteca puedo pagar con mi sueldo

No hay un porcentaje legal. La Ley 5/2019 (art. 11) obliga al banco a evaluar en profundidad tu solvencia, pero no fija un límite de cuota sobre ingresos. Una regla práctica muy repetida es que las cuotas de todas tus deudas no superen el 35 % de los ingresos netos del hogar, pero es una referencia, no una norma. Con 2.000 € netos al mes serían 700 €, y a 30 años y un 3 % esa letra corresponde a un préstamo de unos 166.000 €. La calculadora no hace la cuenta a la inversa (de la cuota al importe): para saber qué importe te da una cuota concreta, prueba con distintos importes hasta que la cuota salga como buscas.

Hipoteca variable y revisiones del euríbor

En una hipoteca variable el TIN es, según tu contrato, el euríbor más el diferencial del banco. Cuando se revisa, la cuota se recalcula sobre el capital pendiente y el plazo que queda. Esta calculadora solo da una cuota con un tipo fijo. Para ver cómo queda tras una revisión, usa la calculadora de revisión de hipoteca por euríbor.

Qué no incluye la cuota

La cifra es la cuota pura de capital e intereses: no incluye seguros, comisiones ni gastos. De los gastos de la hipoteca, la tasación la paga el cliente; la notaría de la escritura de préstamo, el registro de la garantía y la gestoría los asume el banco (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). El impuesto y los gastos de la compraventa (ITP o IVA más AJD, notaría y registro de la compra) van aparte. Tampoco calcula periodos de carencia, tipos mixtos con cambio de tipo, ni cuotas crecientes. El Banco de España ofrece simuladores de cuota y de TAE en su Portal del Cliente Bancario. Esta calculadora es orientativa: la cuota real la fija tu banco en la FEIN.