¿Tengo que declarar la plusvalía si he vendido con pérdidas?

Sí. Si no hay incremento de valor la operación no está sujeta y no pagas nada, pero tienes que declarar la transmisión ante el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditarlo (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales). Para comparar se toma el mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración.

¿Puedo restar los gastos de notaría, registro o impuestos de la compra?

No. Para comprobar si hay ganancia y para calcular por el método real se comparan los valores de compra y de venta sin computar los gastos ni los tributos de esas operaciones (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales).

¿Quién paga la plusvalía en una herencia o donación?

Quien recibe el inmueble: los herederos o el donatario (art. 106.1). En una compraventa paga el vendedor, salvo que sea una persona física no residente en España: entonces lo ingresa el comprador como sustituto (art. 106.2).

¿Hay casos en los que no se paga?

Está exenta la dación en pago o la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual cuando la deuda está garantizada con hipoteca sobre ella, se contrajo con una entidad de crédito o un prestamista profesional, y ni el deudor (o garante) ni su unidad familiar tienen otros bienes para pagarla. Se considera habitual si estaba empadronado en ella los dos años anteriores, o desde la compra si son menos (art. 105.1.c). Tampoco están sujetas las aportaciones de bienes a la sociedad conyugal ni las adjudicaciones entre cónyuges o a los hijos por sentencia de nulidad, separación o divorcio (art. 104.3).

¿Qué pasa si mi ayuntamiento no ha actualizado sus coeficientes?

Si los coeficientes de su ordenanza son más bajos que los máximos legales, se siguen aplicando los suyos. Si alguno supera el nuevo máximo, se aplica directamente el máximo hasta que el ayuntamiento corrija la ordenanza (art. 107.4). Por eso la calculadora, que usa los máximos, puede dar una cifra superior a la que pagarás.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal paso a paso?

Se calculan las dos bases y se paga por la menor, si pides y acreditas el método real. Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. Método real: (precio de venta − precio de compra) × la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Al resultado se le aplica el tipo de tu ayuntamiento, con un máximo del 30 % (arts. 107 y 108 de la Ley de Haciendas Locales). Si no hay ganancia, no se paga, pero hay que declarar la operación.

Calculadora de Plusvalía Municipal 2026 (IIVTNU)

¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso?

Esta calculadora (o simulador) de plusvalía municipal estima el importe a partir del valor catastral del suelo, los años que lo has tenido y el tipo de tu ayuntamiento. Como referencia: con un suelo de 40.000 € en el recibo del IBI, 8 años de propiedad y un tipo del 29 %, la plusvalía sale por unos 2.200 €. La calculadora aplica los coeficientes máximos que permite la ley y el tipo que indiques (por defecto, el 30 %, que es el máximo); cada ayuntamiento (Madrid, Barcelona o cualquier otro) puede fijar en su ordenanza coeficientes más bajos, reducciones o bonificaciones, así que la cifra real puede ser menor.

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava la subida de valor del terreno, no la de la construcción. Lo paga el vendedor en una compraventa (si es una persona física no residente, lo ingresa el comprador como sustituto) y quien recibe el inmueble en una herencia o donación (art. 106 del Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales).

Cómo calcular la plusvalía municipal: los dos métodos

Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el artículo 107 ofrece dos formas de calcular la base imponible y, si lo pides y lo acreditas, se paga por la que resulte más baja:

Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. Se cuentan años completos; si son menos de uno, el coeficiente se prorratea por meses completos (con 6 meses, la mitad del coeficiente de «menos de 1 año»).
Método real (art. 107.5): diferencia entre el precio de venta y el de compra × proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total. No se restan gastos ni impuestos de la compra o la venta (art. 104.5). Hay que pedirlo y acreditarlo con las escrituras.

Sobre la base se aplica el tipo del ayuntamiento, que no puede superar el 30 % (art. 108). Si no hay ganancia (vendes por lo mismo o por menos de lo que te costó), la operación no está sujeta (art. 104.5), aunque sigues teniendo que declararla.

Coeficientes máximos en 2026

Hasta el 30 de noviembre de 2026 rigen los del Real Decreto-ley 8/2023 (art. 24): las actualizaciones posteriores (RDL 9/2024, RDL 16/2025 y RDL 26/2026) quedaron derogadas porque el Congreso no las convalidó. Para transmisiones desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 10) aprueba una tabla nueva, pendiente de convalidación en el Congreso: si no se convalida, seguirá la tabla actual. Cuenta la fecha de la escritura (devengo), no la del día en que haces el cálculo; por eso la calculadora te pide esa fecha.

Años de tenencia	Hasta 30/11/2026	Desde 1/12/2026 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación)
Menos de 1 año	0,15	0,17
1 año	0,15	0,16
2 años	0,14	0,16
3 años	0,14	0,17
4 años	0,16	0,17
5 años	0,18	0,19
6 años	0,19	0,21
7 años	0,20	0,23
8 años	0,19	0,24
9 años	0,15	0,25
10 años	0,12	0,22
11 años	0,10	0,18
12 años	0,09	0,14
13 años	0,09	0,12
14 años	0,09	0,11
15 años	0,09	0,11
16 años	0,10	0,11
17 años	0,13	0,11
18 años	0,17	0,13
19 años	0,23	0,20
20 años o más	0,40	0,30

Si la ordenanza de tu ayuntamiento tiene coeficientes por encima de los nuevos máximos, se aplican directamente los máximos hasta que la corrija (art. 107.4). Los ayuntamientos pueden aplicar en su ordenanza un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre el valor catastral del suelo (art. 107.2.a) y, tras una valoración colectiva general, una reducción de hasta el 60 % durante los cinco primeros años de los nuevos valores (art. 107.3).

Ejemplos resueltos

Calculados con la misma lógica de la calculadora, para una escritura firmada antes del 1 de diciembre de 2026.

1. Piso con ganancia alta: gana el método objetivo

Suelo 40.000 €, valor catastral total 80.000 € (el suelo es el 50 %), 8 años, compra por 150.000 € y venta por 200.000 €, tipo del 29 %.

Objetivo: 40.000 × 0,19 = 7.600 € de base × 29 % = 2.204 €.
Real: 50.000 € de ganancia × 50 % = 25.000 € × 29 % = 7.250 €.

Pagas 2.204 €. Si firmas desde el 1 de diciembre y el RDL 29/2026, pendiente de convalidación en el Congreso, sigue en vigor, el coeficiente es 0,24 y serían 2.784 €.

2. Venta con poca ganancia: gana el método real

Suelo 40.000 €, valor catastral total 100.000 € (suelo 40 %), 5 años, compra por 180.000 € y venta por 190.000 €, tipo del 29 %.

Objetivo: 40.000 × 0,18 = 7.200 € × 29 % = 2.088 €.
Real: 10.000 € × 40 % = 4.000 € × 29 % = 1.160 €.

Pidiendo el método real te ahorras 928 €.

3. Venta con pérdidas: no hay impuesto

Compra por 200.000 € y venta por 185.000 €. No hay incremento de valor, así que no se paga plusvalía. Hay que presentar igualmente la declaración con las dos escrituras.

Plazos para declarar

El plazo cuenta desde la transmisión (normalmente, la firma de la escritura): 30 días hábiles en compraventas y donaciones, y seis meses desde el fallecimiento en herencias, prorrogables hasta un año si lo pides (art. 110.2). Según la ordenanza, tendrás que autoliquidar (calcular y pagar tú) o el ayuntamiento te enviará la liquidación (art. 110.4 y 110.5). En herencias, el valor de adquisición que se compara es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, y la ordenanza puede bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando heredan descendientes o adoptados, el cónyuge, o ascendientes o adoptantes (art. 108.4).

Calculadora de Plusvalía Municipal 2026 (IIVTNU)

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