¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?
Si alquilas una vivienda y el contrato cumple año entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida no puede pasar del 2 % salvo que pactes otra cosa con el casero, y es del 0 % si tu renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia (disposición final 6.ª del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). Con 900 € al mes, el máximo sin nuevo acuerdo son 918 €. Con nuevo acuerdo, o a partir de 2028, el tope es el IRAV del INE del último mes publicado en la fecha de actualización; el último publicado es el de septiembre de 2026, 2,54 %. La calculadora no sabe si tu renta supera el índice de referencia ni la fecha de tu contrato: tienes que elegir tú la opción que te corresponde.
Qué dice la ley
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del RDL 29/2026 vigente desde el 8 de octubre de 2026, fija tres reglas:
- La renta solo se actualiza al cumplirse cada año de contrato y si el contrato lo prevé. Sin pacto expreso no hay actualización.
- Si el contrato prevé actualizar pero no dice con qué índice, se usa el IRAV.
- En todo caso, la subida no puede superar el IRAV del último mes publicado en la fecha de actualización. Aunque el contrato diga IPC, si el IPC es mayor manda el IRAV.
El mismo decreto extiende el límite a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (disposición transitoria 4.ª de la Ley 12/2023). En lo demás, esos contratos siguen con el régimen de cuando se firmaron. Por eso la calculadora ya no distingue por fecha de firma.
La subida hay que notificarla por escrito, indicando el porcentaje aplicado, y se puede cobrar a partir del mes siguiente a la notificación. Vale una nota en el recibo del mes anterior, y el inquilino puede pedir el certificado del INE (artículo 18.2).
IRAV frente a IPC: cuál se aplica
El IRAV es el índice del INE que limita la subida de la renta de las viviendas. El IPC solo se usa si el contrato lo pacta, y la subida nunca puede pasar del límite que toque en cada caso (el 2 % o el IRAV; más abajo). Con los últimos datos publicados, el IPC de septiembre de 2026 es del 4,9 % y el IRAV, del 2,54 %.
El tope del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027
La disposición final 6.ª del Real Decreto-ley 29/2026 se aplica a los contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba actualizarse porque cumplen anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Dice que el inquilino «podrá negociar» la actualización con estas condiciones:
- Si la renta es superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
- En los demás casos, la subida es la que resulte del nuevo pacto entre las partes. Sin nuevo pacto, no puede superar el 2 %.
La disposición no dice si ese nuevo pacto puede superar el IRAV; el artículo 18.1 dice que el IRAV es el límite «en todo caso», y así lo aplica la calculadora.
El RDL 29/2026 está pendiente de convalidación: a 5 de noviembre de 2026 el BOE no la ha publicado, y el RDL 26/2026, de igual título, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526); si este corriera la misma suerte, decaerían el tope del 2 %, la nueva redacción del artículo 18.1 y el límite para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, y actualizaríamos esta página.
¿Cambia algo la prórroga del 15 de noviembre de 2026?
No en la subida anual. El Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y también está pendiente de convalidación, solo cambia el artículo 10 de la LAU: prórrogas tácitas de cinco años (siete si el casero es persona jurídica) una vez cumplido el plazo mínimo y preaviso del casero de seis meses. No toca el artículo 18, y en las prórrogas extraordinarias se siguen aplicando las condiciones del contrato en vigor.
Último IRAV e IPC publicados
Variación anual del índice general nacional, según el INE (tabla 72975, IRAV; tabla 76134, IPC).
| Mes de 2026 | IRAV | IPC |
|---|---|---|
| Octubre | Sin publicar | 4,9 % (adelantado) |
| Septiembre | 2,54 % | 4,9 % |
| Agosto | 2,47 % | 4,3 % |
| Julio | 2,49 % | 3,6 % |
| Junio | 2,44 % | 3,2 % |
El IRAV que cuenta es el último publicado en la fecha en que el contrato cumple año, no el del mes de la firma. Para una anualidad del 1 de noviembre de 2026, es el de septiembre (2,54 %), publicado el 14 de octubre. Aun así, hasta el 31 de diciembre de 2027 y sin nuevo acuerdo, el máximo es el 2 %, que es menor.
Cómo calcular la actualización de la renta con el IRAV o el IPC
Introduce tu renta y el porcentaje que dice tu contrato (por ejemplo, el IPC de tu mes de actualización) y elige una de estas opciones:
- Vivienda, sin nuevo acuerdo, entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027 (opción por defecto): aplica lo que introduces con un máximo del 2 %.
- Vivienda con nuevo acuerdo o desde 2028: máximo el IRAV de septiembre de 2026 (2,54 %).
- Vivienda con renta por encima del índice de referencia de precios: subida cero.
- Local, oficina o alquiler de temporada firmado antes del 8/10/2026: aplica lo que introduces, sin tope.
La fórmula es: nueva renta = renta actual × (1 + porcentaje / 100). La calculadora muestra además la subida al mes y la de doce meses con la renta nueva.
Ejemplos resueltos
Piso de 900 € que cumple año el 1 de noviembre de 2026
El contrato dice que se actualiza con el IPC (4,9 % en septiembre) y no hay nuevo acuerdo. Con la opción por defecto y 4,9, la calculadora avisa de que el máximo es el 2 % y lo aplica: 918,00 € al mes, 18,00 € más al mes y 216,00 € en doce meses. Si el contrato es de antes de mayo de 2023, el resultado es el mismo.
Piso de 1.200 € con nuevo acuerdo
Inquilino y casero pactan de nuevo la subida con el IPC (4,9 %). Con la opción de nuevo acuerdo, la calculadora la recorta al IRAV de septiembre de 2026: 1.230,48 € al mes (30,48 € más al mes, 365,76 € en doce meses). Sin ese acuerdo serían 1.224,00 € (24,00 € más al mes, 288,00 € en doce meses).
Local de 1.200 € con cláusula de IPC
Los locales y oficinas se rigen por lo pactado (artículo 4.3 de la LAU): no se les aplican ni el artículo 18 ni el tope del 2 %. Con el IPC de septiembre de 2026 (4,9 %), la renta pasa a 1.258,80 € (58,80 € más al mes, 705,60 € en doce meses).
| Renta actual | Vivienda sin nuevo acuerdo | Vivienda con nuevo acuerdo (IRAV 2,54 %) | Renta por encima del índice | Local con IPC (4,9 %) |
|---|---|---|---|---|
| 900 € | 918,00 € | 922,86 € | 900,00 € | 944,10 € |
| 1.200 € | 1.224,00 € | 1.230,48 € | 1.200,00 € | 1.258,80 € |
Si eres el casero y quieres ver qué te deja la nueva renta, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler. Para ver cuánto han subido los precios en varios años, la de inflación acumulada.